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買二手商鋪要注意什么交易流程是怎樣的

時間:2019-06-04 14:50:10 來源:萬家財經綜合

買二手商鋪注意問題:

1、實地評估

購買商鋪前,一定要實地考察,認真評估一番,確定這個商鋪是否值得買。比如說人流量大不大,人流的轉化率高不高,購買力強不強等等;在考察上鋪的價值時,最好還要測算一下租金回報率,問下周邊在租上鋪的租金,假如每年空置期一個月,租金回報率就是月租金的11倍除以總價。

為了能夠更加準確的評估商鋪的價值,如果有必要的話,建議聘請專業商鋪評估公司進行實地評估,根據他們出具的風險評估報告再決定是否投資。

2、未來規劃

商鋪的價值會受到周邊環境、商業規劃的影響,如果所在區域未來有其他規劃,可是你卻不知道,就會影響投資決策的成敗。所以,一定要到規劃部門詳細了解商鋪所在位置是否存在新的規劃,或者向租客打聽一下。

3、商鋪的產權性質

主要是商鋪的土地用途要了解清楚,避免違規的“居改非”。對于一些不是通過正規渠道批準的“居改非”(比如私自“居改非”),日后可能面臨被取消的風險,有可能無法辦理營業執照,也沒有經營資格。所以,一定要在購鋪合同中針對這點,擬定一條違約賠償方式。

4、商鋪的租賃情況

租客的租期還有多久?室內裝修怎么處理?是否簽署放棄優先購買權承諾書?等等,這些都要在購鋪前做好產調工作。

5、稅費提前算清楚

進行二手商鋪交易,稅費是個大頭:增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅(最好是問清楚這個!),動不動就是要付幾十萬,不搞清楚這些,你就是冤大頭。如果稅費太多,既可以在總價上砍,也可以在合同中約定,哪些稅費由原業主承擔。

6、貸款問題

商鋪貸款成數最多5成,最長10年。再考慮到銀行評估價一般比實際成交價低,最后的貸款還不到成交價的5成,所以一定要提前問清楚,準備好充足的首付款。

7、產權

購買的商鋪產權一定要清晰,最好不要購買有產權問題的商鋪,所以購買前一定要查看房屋產權證、土地證、抵押或質押狀況的權屬證明等,不要全聽業主的一面之詞。

8、商鋪本身結構

不是所有好的地段的商鋪都能夠合理利用,在價格相同的情況下商鋪自身的結構就顯得相當重要,主要考慮因素有面寬和進深的比例、房屋內部布局結構及利用率、房屋的高度、承重、樓層等;只有這些硬件合格才能保證客戶在使用或者后期承租上更符合自己或承租對象的使用標準。

9、配套

良好的配套能節省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃氣、弱電設施、排污化油設施等。購買前一定要核實清楚,要不然改造的難度和成本將直接制約后期自營或者出租效果。

交易流程如下:

1.購房資格核驗(住宅類)。

2.網簽合同。

3.地稅部門核定契稅。

4.房屋發證大廳辦理房屋所有權證。

擴展資料:

商鋪出售合同是商鋪出售過程中關于權利和義務的合同。商鋪出售是商鋪所有權即產權的轉移,一般商鋪購買者擁有商鋪產權證,商鋪的產權總共有40年,商鋪產權人擁有商鋪處置權、收益權等權益。

參考鏈接:

百度百科-商鋪買賣合同

股票質押式回購交易是利好嗎

股票質押式回購并不屬于利好,這種公司回購自己的股票的方式只能算是中性消息,而且這種做法對于股東急需用錢的時候,但又不想把自己的股票賣出去套現金,是有非常大的幫助的。

假如說控股股東手里面的股票,是處在現在銷售的特殊時期的話,是不能夠進行質押式回購的,因為這種股票并沒有達到現在規定的要求,不能夠在股票市場上流通。其次就是質押是股票回購也是有一定的期限的,當時間到達極限之后,就必須要用自己的現金來贖回這個股票,而且需要付一些融資的利息。

擴展資料:

股票質押式回購交易(簡稱“股票質押回購”)是指符合條件的資金融入方(簡稱“融入方”)以所持有的股票或其他證券質押,向符合條件的資金融出方(簡稱“融出方”)融入資金,并約定在未來返還資金、解除質押的交易。

參考資料:股票質押式回購交易——百度百科

股權質押后還能做股權轉讓嗎

股權質押(Pledge of Stock Rights)又稱股權質權,是指出質人以其所擁有的股權作為質押標的物而設立的質押。按照目前世界上大多數國家有關擔保的法律制度的規定,質押以其標的物為標準,可分為動產質押和權利質押。股權質押就屬于權利質押的一種。因設立股權質押而使債權人取得對質押股權的擔保物權,為股權質押。

中國《公司法》對股權質押缺乏規定。真正確立了中國的質押擔保制度的是1995年10月1日開始實施的《擔保

股權質押《擔保法》

法》,其中包括關于股權質押的內容。2007年10月1日開始實施的《物權法》再次明確股權可以質押。

《擔保法》第七十五條(二)項規定“依法可以轉讓的股份、股票”可以質押。《物權法》第二百二十三條規定,可以轉讓的股權可以出質。另外,1997年5月28日國家對外貿易經濟合作部、國家工商行政管理局聯合發布了《關于外商投資企業投資者股權變更的若干規定》,對外商投資企業投資者“經其他各方投資者同意將其股權質押給債權人”予以特別確認。

根據《擔保法》的規定,以依法可以轉讓的股票出質的,出質人與質權人應當訂立書面合同,并向證券登記機構辦理出質登記。質押合同自登記之日起生效。以有限責任公司的股份出質的,適用公司法股份轉讓的有關規定。質押合同自股份出質記載于股東名冊之日起生效。

根據《物權法》的規定,以股權出質的,當事人應當訂立書面合同。以證券登記結算機構登記的股權出質的,質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立;以其他股權出質的,質權自工商行政管理機關辦理出質登記時設立。《物權法》關于未上市的股份有限公司和有限責任公司的股權質登記程序的規定與《擔保法》不一致。因《物權法》頒布在后,股權質押的法律實踐操作以《物權法》為準。

根據《關于外商投資企業投資者股權變更的若干規定》,企業投資者股權變更應經審批機關批準和登記機關變更登記。未經審批機關批準的股權變更無效。未經登記機關登記的則可由工商行政管理機關按照《公司登記管理條例》予以處罰。

綜上可見,已上市的股份有限公司的股權質押應在證券登記機構辦理質押登記,未上市的內資股份有限公司和有限責任公司的股權質押應在工商行政管理機關辦理質押登記,外商投資企業的股權質押應向審批機關辦理審批及向工商行政管理機關辦理登記。

股權轉讓,是公司股東依法將自己的股東權益有償轉讓給他人,使他人取得股權的民事法律行為。

股權轉讓形式

有限責任公司股東轉讓出資的方式有兩種:一是股東將股權轉讓給其它現有的股東,即公司內部的股權轉讓;二是股東將其股權轉讓給現有股東以外的其它投資者,即公司外部的股權轉讓。這兩種形式在條件和程序上存在一定差異。

股權轉讓后及時辦理股權變更

1、 股權轉讓完成后,目標公司應當注銷原股東的出資證明書,并新加入股東簽發出資證明書,并需要修改公司章程和股東名冊中有關股東的姓名、住處、出資額等。

2、 有限責任公司變更股東的,應當自股東發生變動之日起30日內至工商部門辦理變更登記。

需要強調的是,變更登記的同時應提交新股東的法人資格證明或自然人的身份證明及修改后的公司章程。

股權轉讓以自由為原則,以限制為例外,這是世界范圍內公司法律有關股權轉讓的總體規則。但是,無論股權轉讓何等的自由,對其例外的限制皆不同程度地存在,正是這種限制的存在,使得人們對股權轉讓協議的效力審查很難把握。具體地說,對股權轉讓的限制可以分為以下3種情形。

依法律的股權轉讓限制

依法律的股權轉讓限制,即各國法律對股權轉讓明文設置的條件限制。這也是股權轉讓限制中最主要、最為復雜的一種,中國法律規定,依法律的股權轉讓限制主要表現為封閉性限制,股權轉讓場所的限制,發起人持股時間的限制,董事、監事、經理任職條件的限制,特殊股份轉讓的限制,取得自己股份的限制。

⑴、封閉性限制

中國《公司法》第35條規定:“股東之間可以相互轉讓其全部出資或者部分出資。股東向股東以外的人轉讓其出資時,必須經全體股東過半數同意;不同意轉讓的股東應當購買該轉讓的出資,如果不購買該轉讓的出資,視為同意轉讓。

⑵、股權轉讓場所的限制

針對股份有限公司股份的轉讓中國《公司法》第139條規定:“股東轉讓其股份,必須在依法設立的證券交易所進行。”第146條規定:“無記名股票的轉讓,由股東在依法設立的證券交易所將該股票交付給受讓方即發生轉讓的效力。”此類轉讓場所的限制規定,在各國立法上也極為少見。這也許與行政管理中的管理論占主導的思想有關,但將行政管理的模式生搬硬套為股權轉讓的限制是公司法律制度中的幼稚病。

⑶、發起人持股時間的限制

中國《公司法》第142條規定:“發起人持有的該公司股份,自公司成立之日起1年內不得轉讓。”對發起人股權轉讓的限制,使發起人與其他股東的權利不相等,與社會主義市場經濟各類市場主體平等行使權利不相稱。

⑷、董事、監事、經理任職條件的限制

中國《公司法》第142條規定:“公司董事、監事、高級管理人員應當向公司申報所持有的本公司的股份及其變動情況,在任職期間每年轉讓的股份不得超過其所持有本公司股份總數的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年內不得轉讓。上述人員離職后半年內,不得轉讓其所持有的本公司股份。”其目的是杜絕公司負責人利用職務便利獲取公司的內部信息,從事不公平的內幕股權交易,從而損害其他非任董事、監事、經理的股東的合法權益。

⑸、特殊股份轉讓的限制中國《公司法》第148條規定:“國家授權投資的機構可以依法轉讓其持有的股份,也可以購買其他股東持有的股份。轉讓或者購買股份的審批權限、管理辦法,由法律、行政法規另行規定。”1997年7月對外貿易經濟合作部、國家工商行政管理總局聯合發布《關于外商投資企業投資者股權變更的若干規定》第20條規定:“股權轉讓協議和修改企業原合同、章程協議自核發變更外商投資企業批準證書之日起生效。協議生效后,企業投資者按照修改后的企業合同、章程規定享有有關權利并承擔有關義務。”

⑹、取得自己股份的限制

中國《公司法》第149條第1款規定:“公司不得收購該公司的股票,但為減少公司資本而注銷股份或者與持有該公司股票的其他公司合并時除外。”公司依照法律規定收購該公司的股票后,必須在10日內注銷該部分股票,依照法律、行政法規辦理變更登記,并且公告。同時,第149條第3款還規定:“公司不得接受該公司的股票作為抵押權的標的。”這里的“抵押權的標的”應當更為準確地表述為“質押權的標的”。因為根據中國《擔保法》第75條的規定:“依法可以轉讓的股份、股票”應是權利質押中質押權的標的。如果公司接受該公司的股票質押,則質押人與質押權人同歸于一人。

依章程的股權轉讓限制

依章程的股權轉讓限制,是指通過公司章程對股權轉讓設置的條件,依章程的股權轉讓限制,多是依照法律的許可來進行。在中國公司法律中卻沒有此類限制性規定。

依合同的股權轉讓限制

依合同的股權轉讓限制,是指依照合同的約定對股權轉讓作價的限制。此類合同應包括公司與股東、股東與股東以及股東與第三人之間的合同等。如部分股東之間就股權優先受讓權所作的相互約定、公司與部分股東之間所作的特定條件下回購股權的約定,皆是依合同的股權轉讓限制的具體體現。

融資買入是什么意思?融券賣出有什么需要注意的嗎?

融資交易就是投資者以資金或證券作為質押,向證券公司借入資金用于證券買入,并在約定的期限內償還借款本金和利息;投資者向證券公司融資買進證券稱為“買多”;

融券交易是投資者以資金或證券作為質押,向證券公司借入證券賣出,在約定的期限內,買入相同數量和品種的證券歸還券商并支付相應的融券費用;投資者向證券公司融券賣出稱為“賣空”。

融券賣出需要注意的:

  1. 杠桿交易風險。融券交易具有杠桿交易特點,投資者在從事融資融券交易時,如同普通交易一樣,要面臨判斷失誤、遭受虧損的風險。由于融資融券交易在投資者自有投資規模上提供了一定比例的交易杠桿,虧損將進一步放大。

  2. 融券交易需要支付利息費用。投資者融券賣出某只證券后,如果證券的價格上漲,則投資者既要承擔證券價格上漲而產生的投資損失,還要支付融券費用。

  3. 強制平倉風險。融券交易中,投資者與證券公司間除了普通交易的委托買賣關系外,還存在著較為復雜的債權債務關系,以及由于債權債務產生的擔保關系。證券公司為保護自身債權,對投資者信用賬戶的資產負債情況實時監控,在一定條件下可以對投資者擔保資產執行強制平倉。

  4. 監管風險。監管部門和證券公司在融資融券交易出現異常、或市場出現系統性風險時,都將對融資融券交易采取監管措施,以維護市場平穩運行,甚至可能暫停融資融券交易。這些監管措施將對從事融資融券交易的投資者產生影響,投資者應留意監管措施可能造成的潛在損失,密切關注市場狀況、提前預防。

投資者在參與融資融券交易前,應認真學習融資融券相關法律法規、掌握融資融券業務規則,閱讀并理解證券公司融資融券合同和風險揭示條款,充分評估自身的風險承受能力、做好財務安排,合理規避各類風險。

解除質押是利好還是利空

1.質押,就是貸款抵押的一種,只不過用股票來當質押標的物。解除質押,就是借款要到期了,蘇寧又有錢還了,就解除。簡單理解被質押的股票解除質押是好事。對持股者來說是利好,說明還清了券商的欠債,股票被返回了。

2.《證券公司股票質押貸款管理辦法》規定:用于質押貸款的股票原則上應業績優良、流通股本規模適度、流動性較好。對上一年度虧損的,或股票價格波動幅度超過200%的, 或可流通股股份過度集中的,或證券交易所停牌或除牌的,或證券交易所特別處理的股票均不能成為質押物。

3.股票質押有雙面性:一是說明公司或大股東的資金緊張,基本面轉差。二是股票質押了意味著就沒有賣出的可能,對市場拋壓減小。所以不能簡單說是利好還是利空。

4.關注股東后續動作,若是將解除質押的股票再融資,是利好。若是將解除質押的股票套現,然后投向并購重組等戰略實施也是利好。

拓展資料

解除質押就是對質押的解除。質押是擔保的一種情形。《物權法》第208條規定:“為擔保債務的履行,債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形,債權人有權就該動產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為出質人,債權人為質權人,交付的動產為質押財產。 ”

質押擔保的范圍,是指出質人所承擔的質押擔保責任的范圍。質押擔保的范圍包括:主債權及利息、違約金、損害賠償金、質物保管費用和實現質權的費用。

(參考資料 百度百科 解除質押

質押了的股票還能交易嗎?

  質押的股票,在還清借款股票解除質押之前,是不可以任意買賣的。還借款后,下一個交易日解除質押,可以賣出或者劃轉。

  股票質押,是指證券公司以自營的股票、證券投資基金券和上市公司可轉換債券作質押,從商業銀行獲得資金的一種貸款方式。股票質押率由貸款人依據被質押的股票質量及借款人的財務和資信狀況與借款人商定,但股票質押率最高不能超過60%。質押率上限的調整由中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會決定。

來源:http://www.wazkyk.live/news/focus/130713.html

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